楼市的玩法，彻底逆转！
本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_k）
微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）
7月15日，国家统计局的经济数据揭晓，我们的下坡路已经走了整整一年半。
2018年一季度6.8%，二季度6.7%，三季度6.5%，四季度6.4%，2019年一季度6.4%，二季度6.2%。
根据泽平宏观的预测：2019年下半年-2020年上半年我国的经济将再下台阶。
2008年的我们，曾经连8%的增长率都诚惶诚恐、无法忍受，全国上下“保8”运动轰轰烈烈，急不可待的把房地产夜壶抽出来解燃眉之急。
而现在6%，我们反而更加的淡定从容。房地产嗜血的本性从未改变，只是我们变成熟了，我们的玩法已经彻底改变了。
高层现在的指导思想是：逆周期调节，反向操作。只要弄懂这九个字，你就能得道升天！
1
我的预测正在实现
6月24日我在发表的文章《2019年下半年的楼市，这8件大事必定发生！》中，列举了下半年即将发生的8件事，才过了一个月，前三件就已经开始实现，大家可以对比下：
一、房贷利率上调
上图是我6月24日文章的预测：6月份将是各大城市房贷利率的最低点，接下来的下半年，各地会陆续上调。
而在上周，融360大数据研究院刚刚发布的《6月房贷市场报告》显示：2019年6月份，全国首套房贷平均利率为5.423%，环比上涨0.14%，二套房贷平均利率5.75%，环比上涨0.01%，在连续6个月回落之后，房贷利率在6月份首次迎来了反弹的拐点。
目前，广州、青岛、南京、杭州、成都、天津、苏州、南宁、福州、宁波等多个一二线城市已经开启了房贷利率上调的序幕，接下来主要城市将会陆续跟进。
二、收紧房企融资
我在文章预测到：高层会对开发商断粮断草，杜绝一切违规输血，从资金源头上遏制房地产盲目扩张。
那么，在接下来的7月发生了那些事呢？
7月6日，银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，进行了约谈警示，要求今年信托规模不得超过6月末的水平；未备案项目一律暂停；符合432的通道类业务和地产公司并购类业务全部暂停。
7月10日，《中国证券报》透露：内地的监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的商业银行进行了“窗口指导”，要求控制房地产贷款额度。
7月12日，《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》发布，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
短短半个月内，高层就对房企信托、银行贷款、海外发债三种主要融资渠道进行了全方位的封堵。
三、房价下跌
我在文章中预测：今年下半年，各大城市成交量和房价会开始双双下跌。
再来看官方数据，7月15日，国家统计局公布《2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示：6月份有20个城市二手房销售价格出现下调，包括深圳、武汉、青岛等，创下了2019年以来的最高值。
总结：高层的意图已经非常明显，现在就是给中小企业定向降准、定向降息，给房企定向升准、定向加息。给企业加杠杆，给楼市去杠杆。
正是在这种政策高压之下，才会出现房贷利率上调，开发贷、信托、海外债收紧，从而导致各城市房价走向下跌。
接下来，我6月24日文章中的预测将会陆续实现，也请大家提早做好心理和资金准备。
2
与全球降息潮逆行
美联储轰轰烈烈的加息周期已经结束，下半年降息已经板上钉钉，最早7月底就会开始第一次降息。
在美帝的引领下，全球降息潮席卷而来。截止7月18日，今年已经有韩国、俄罗斯、新西兰、澳大利亚、印尼、马来西亚、菲律宾、印度等18个国家实施了降息。
假如有人忽悠你，我国马上也要降息，房价即将大涨，那么请远离这种傻X。
7月12日，央行货币政策司司长孙国峰在发布会上提到：目前，我国的DR007、十年期国债收益率、企业贷款平均利率这三项都是在降低的。下一步要坚持：“以我为主的原则，保持利率水平合理稳定”。
央行的态度已经很明显了，我国暂时绝对不会跟随美联储和全球降息潮，同步降低基准利率。正式降息只是迫不得已的最后底线，而且就算降息了，也极有可能是同时再提高房贷上浮利率，绝不会轻易让大水再次冲进楼市。
这就是所谓的逆周期调节，在经济下行，房价下行的阶段，不再肆意的怂恿房地产来拉动经济，而是趁此机会给楼市挤泡沫。
3
棚改变旧改
6月19日，总理在国常会上，首次部署了城镇老旧小区的改造任务。“旧改”开始走上历史舞台。
根据住建部的摸底排查，全国需要旧改的小区有17万个，涉及4200万户，上亿居民。旧改投资额可能高达4万亿。
如此大规模的投资，国人完全不会陌生。回想过去十年，2008年4万亿基建和地产，2015-2020年8万亿棚改，现在又出来个4万亿旧改。
但是，这次的旧改与过去两次的刺激有本质上的区别。2008年的大宽松和2015年启动的棚改能直接推高房价，但是旧改不会，旧改能达到拉动建筑行业上下游的作用，能创造GDP，能满足地方政府政绩需要，但唯独不会推高房价，只会改善老百姓的居住品质。
这就是我们楼市的最新玩法，我们找到了一种全新的替代品，在现在内忧外患的局面下，即能拉动经济，又不会被百姓骂。
我们真的成熟了，理性了，那种赤裸裸的、简单粗暴的低端发展模式正在被我们淘汰。
4
取缔学区房
7月8日，《关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》公布。意见中最重磅的内容就是：民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生；对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取。
学区房是整个楼市中最妖的存在。它的涨跌行情完全独立于整个楼市大环境，不受调控政策的影响。而且基本上只有横盘和大涨两种状态。
公民同步招生对民办学校是重大利空，由于无法再提前挑拣好苗子，升学率必定受到很大影响。
电脑摇号录取和北京几个区已经开始执行的多校划片，都是在改变小区和重点学校一对一直接入学的现状。
文件在各省市的正式落地还有一定的时间，但政策一旦开始执行，高价学区房的畸形现象会得到很大的缓解，尤其是那种重点和菜小都有分布，教育资源不平均的板块，一旦摇号进不了重点，只能发配到菜小。
政策的本意无可厚非，削弱学区房的价值，大家公平竞争，全凭运气。但可以预见的是，对完全靠买学区房上顶级公办的小白们来说，好消息是学区房便宜了，坏消息却是上重点的希望更加渺茫了。
其实，用钱都解决不了的问题，才是我们这个社会最大的问题！
5
遏制炒房的三大核武器
虽然房价高，但是我国还是支持大家买房的，这点毋庸置疑。
现在出台的限购、限贷、限售，都是在延缓大家的买房欲望，推迟大家的买房需求，但是没有从根本上打击大家的买房信心。
我们真正想要做到欧美发达国家那种房住不炒的境界，必须同时出台三个税种：房地产税、遗产税、土地增值税。
一、房地产税。房地产税已经狼来了很多年，现在来看，2-3年内难以出台，不过可喜的是已经在路上。
二、遗产税。世界上已有100多个国家开征了遗产税，比如美国、英国、新西兰、新加坡、、日本、法国、德国、韩国等。
我国1950年通过的《全国税政实施要则》就将遗产税作为拟开征的税种之一，但是至今杳无音讯。
三、土地增值税。目前我国针对个人的房产出售，赠予、继承都是免征土地增值税的，只对商业地产出售和公司出售住宅时才征收土地增值税。
土地增值税税率极高，为增值部分的30%-60%，也就是说，假如你买的房子从100万涨到200万，那么就要缴税50万。
房地产税是在持有环节收税，遗产税是在代际转移时收税，土地增值税是在出售时收税。
国人现在极其热衷于炒房、囤房，正是由于买房只有收益没有代价，持有几十年只有收租不用缴税，死后给孩子继承不用缴税，涨价几十倍卖掉不用缴税。
假如房地产税、遗产税、土地增值税三税同时开征的话，还有傻子会炒房囤房吗？
到那时，房价的高低才真正是需求和资源的合理反应，而绝不是炒作的结果。
房地产税已经在路上，土地增值税2008年发文对个人完全免征后，随时可以一纸文件再度恢复，遗产税最近一次提及是中国社科院在2017年《经济蓝皮书》里建议实施。
这三个税种，在未来十年内，应该会逐步落地，只有这样才能实现真正意义上的房住不炒，否则都是徒劳。
6
玩法变了
这两年的经济形势，远远要比98年和08年严峻，但是，我们并没有在房地产一棵树上吊死，反而敢于逆周期操作，上调房贷利率，收紧房企融资，不搞大水漫灌、利率坚挺不降，摆脱房地产依赖推出旧改、削弱学区房，倡导房住不炒。
如果你还没有看懂，那么我来告诉你：楼市的玩法，已经彻底变了。想要继续套用10年前的炒房思路，注定会死的很惨！
因为，现在是刚需的时代！
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